Der Wohnungsbau in Hamburg gilt seit Jahren als langwierig und bürokratisch. Genehmigungen ziehen sich, Umbauten im Bestand sind oft kompliziert, und viele Bauvorhaben verzögern sich erheblich. Zum Jahreswechsel 2025/2026 will der Senat nun gegensteuern: Am 1. Januar 2026 tritt die neue Hamburgische Bauordnung in Kraft. Ziel ist es, das Bauen schneller, einfacher und in Teilen auch günstiger zu machen. Ob die Maßnahmen tatsächlich den gewünschten Effekt haben werden, wird sich allerdings erst in der Praxis zeigen.
Mit der Neufassung der Bauordnung wurden Verfahren vereinfacht, Vorschriften reduziert und neue digitale Wege eröffnet. Bauanträge sollen künftig schneller bearbeitet werden, für bestimmte Vorhaben ist nicht einmal mehr eine klassische Baugenehmigung erforderlich. Auch Umbauten im Bestand, Dachaufstockungen und die Umnutzung bestehender Gebäude zu Wohnraum sollen deutlich erleichtert werden.
Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, spricht von einem grundlegenden Schritt hin zu mehr Tempo im Wohnungsbau. Nach ihrer Einschätzung sollen die neuen Regelungen insbesondere den Bau im Bestand fördern, kleinere Wohngebäude genehmigungsfrei stellen und digitale Verfahren voranbringen.
Beschlussfassung und Vorbereitung
Der Senat hatte der Neufassung der Hamburgischen Bauordnung bereits am 29. Oktober 2024 zugestimmt, die Hamburgische Bürgerschaft folgte am 27. November 2024. Seitdem wurden die zugehörigen Sonderbauverordnungen angepasst, Fachgesetze geändert, Software umgestellt und Mitarbeitende in Behörden sowie am Bau Beteiligte geschult. Die neuen Regelungen gelten für alle Bauanträge, die ab dem 1. Januar 2026 eingereicht werden.
Zentrale Neuerungen im Überblick
Ein Schwerpunkt der Reform liegt auf dem Bauen im Bestand. Künftig müssen Bestandsgebäude bei Umbauten oder Nutzungsänderungen – etwa von Büro- zu Wohnraum – nicht mehr in allen Punkten an den Neubaustandard angepasst werden. Der Bestandsschutz wird ausgeweitet, um Abrisse zu vermeiden und vorhandene Gebäude ressourcenschonend weiterzunutzen.
Abweichungen von Bauvorschriften sollen leichter genehmigt werden, insbesondere wenn dadurch neuer Wohnraum entsteht oder bestehende Gebäude erhalten bleiben. Gleichzeitig bleiben Nachbarrechte und grundlegende Schutzziele weiterhin zu berücksichtigen.
Neu ist auch die Möglichkeit des kostenreduzierten und experimentellen Bauens. Innovative Bau- und Wohnformen können künftig zugelassen werden, selbst wenn nicht alle Bauvorschriften eingehalten werden – vorausgesetzt, die Sicherheit ist gewährleistet.
Im Bereich Mobilität wird die Pflicht zur Herstellung von Kfz-Stellplätzen durch einen Mobilitätsnachweis ersetzt. Lage, ÖPNV-Anbindung und Nutzungsart eines Gebäudes sollen künftig stärker berücksichtigt werden. Die bisherigen Ausgleichszahlungen für nicht realisierbare Stellplätze entfallen.
Wärmepumpen, Ladepunkte für Elektrofahrzeuge, Balkonkraftwerke und bestimmte Solaranlagen werden genehmigungsfrei gestellt. Auch bei der Barrierefreiheit gibt es neue Vorgaben: In Neubauten mit Aufzug muss künftig jede dritte Wohnung barrierefrei ausgeführt werden.
Neue Verfahren, kürzere Fristen
Ein wesentlicher Punkt ist die Einführung der Genehmigungsfreistellung. Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser in Gebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan müssen nur noch angezeigt werden. Einen Monat nach Einreichung der Unterlagen kann mit dem Bau begonnen werden.
Für andere Wohngebäude bleiben vereinfachte Genehmigungsverfahren mit festen Fristen bestehen. Bei größeren Gewerbebauten und Sonderbauten wird das Verfahren flexibilisiert: Bauherrinnen und Bauherren können ab 2026 zwischen einem neuen Regelverfahren mit klar begrenzter Prüfung oder dem bekannten Verfahren mit Verfahrensmanager und gebündelter Genehmigung wählen.
Digitalisierung der Bauanträge
Ab Januar 2026 wird zudem der neue Onlinedienst „Digitale Baugenehmigung“ eingeführt. Er ersetzt das bisherige System und ermöglicht die gemeinsame Antragstellung durch Bauherren, Architektinnen und Fachplaner. Bearbeitungsstände, Kommunikation mit der Bauaufsicht und das Nachreichen von Unterlagen sollen vollständig digital erfolgen.
Mit der neuen Hamburgischen Bauordnung setzt der Senat auf Vereinfachung, Digitalisierung und mehr Tempo. Viele Regelungen klingen vielversprechend, insbesondere für den Wohnungsbau im Bestand. Ob die Reform tatsächlich zu spürbar schnelleren Genehmigungen und mehr gebautem Wohnraum führt, wird sich allerdings erst ab 2026 zeigen müssen. Die Erwartungen sind hoch – die praktische Umsetzung bleibt der entscheidende Prüfstein.
