Seit Januar 2022 ist das Steilshoop-Zentrum offiziell Sanierungsgebiet. Damit gelten für Grundstücke, Gebäude und bestimmte Verträge besondere sanierungsrechtliche Vorschriften. Angesichts der Situation rund um das Einkaufszentrum und die dazugehörigen Wohnungen stellt sich deshalb auch die Frage: Welche Auswirkungen hat das eigentlich auf bestehende Mietverhältnisse, Mieterhöhungen und Änderungen von Mietverträgen?
Mit einer Schriftlichen Kleinen Anfrage habe ich den Senat um eine Klarstellung gebeten.
Das Gebiet „Steilshoop-Zentrum“ wurde durch Verordnung vom 25. Januar 2022 als Sanierungsgebiet nach § 142 Baugesetzbuch festgelegt. Die Regelung trat am 29. Januar 2022 in Kraft und gilt derzeit bis Ende 2028. Zu den Zielen gehört unter anderem die sozialverträgliche Modernisierung der Wohnbebauung.
Bestehende Mietverträge haben Bestandsschutz
Eine wichtige Aussage des Senats lautet zunächst: Bestehende Mietverhältnisse müssen nicht nachträglich sanierungsrechtlich genehmigt werden. Für sie gilt Bestandsschutz.
Auch normale Mieterhöhungen müssen nach Angaben des Senats nicht allein aufgrund des Sanierungsgebietes durch das Bezirksamt genehmigt werden. Der Senat begründet dies damit, dass Mieterhöhungen die Umsetzung der Sanierungsziele nicht erschweren.
Anders kann es jedoch bei anderen Änderungen bestehender Mietverträge aussehen. Hier muss im konkreten Einzelfall geprüft werden, ob die Änderung mit den Zielen des Sanierungsgebietes vereinbar ist.
Grundsätzlich gilt nach Auskunft des Senats: Eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB orientiert sich an den festgelegten Sanierungszielen. Würde ein Vertragsverhältnis diese Ziele erschweren oder verhindern, wäre es nicht genehmigungsfähig.
Fehlende Genehmigung kann erhebliche Folgen haben
Interessant ist auch, was passiert, wenn nach Beginn der Sanierung ein Vertragsverhältnis abgeschlossen wurde, für das eigentlich eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich gewesen wäre, diese aber nicht eingeholt wurde.
Der Senat stellt dazu klar: Ein solcher Vertrag ist zunächst schwebend unwirksam.
Dieser Zustand besteht so lange, bis die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung vorliegt und der Zustand damit geheilt wird.
Das zeigt, dass die besonderen Regelungen eines Sanierungsgebietes keineswegs nur theoretischer Natur sind. Bei bestimmten neuen Verträgen oder Vertragsänderungen können sie unmittelbare rechtliche Auswirkungen haben.
Bezirksamt kennt bislang keinen entsprechenden Fall
Nach Angaben des Senats sind dem Bezirksamt Wandsbek allerdings keine entsprechenden Fälle im Sanierungsgebiet Steilshoop-Zentrum bekannt, bei denen eine erforderliche Genehmigung nicht eingeholt worden wäre.
Die Antwort schafft damit zumindest Klarheit für viele Mieterinnen und Mieter: Bestehende Mietverhältnisse genießen Bestandsschutz und Mieterhöhungen benötigen nach Auffassung des Senats keine zusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigung. Bei anderen Änderungen von Mietverträgen muss dagegen genauer hingeschaut werden.
Gerade angesichts der anstehenden Veränderungen rund um das Einkaufszentrum und die Wohnbebauung ist es wichtig, diese besonderen Regeln im Blick zu behal
