Für das Einkaufszentrum (EKZ) Steilshoop liegt nun eine notarielle Sanierungsvereinbarung zwischen der Freien und Hansestadt Hamburg, dem Bezirksamt Wandsbek, dem Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) sowie den Eigentümergesellschaften vor. Ziel ist die umfassende Revitalisierung des Nahversorgungszentrums Steilshoop.
Die Vereinbarung enthält konkrete Vorgaben dazu, was gebaut werden soll, welche Nutzungen vorgesehen sind und welche Verpflichtungen Investor und Stadt eingehen.
Das ist geplant
Das EKZ soll nördlich und südlich der Gründgensstraße grundlegend erneuert werden. Beide Bereiche gelten ausdrücklich als Gesamtprojekt. Einzelne Teilprojekte reichen laut Vertrag nicht aus.
Geplant sind insbesondere:
- rund 350 Wohnungen,
- mindestens 35 Prozent öffentlich geförderter Wohnungsbau,
- neue Einzelhandelsflächen,
- Gastronomie,
- ein medizinisches Zentrum,
- Pflegeeinrichtungen,
- eine Kita,
- neue öffentliche Plätze sowie
- ergänzende Dienstleistungsangebote.
Im nördlichen Bereich soll ein großer Gebäudekomplex mit Einzelhandel, Dienstleistungen, Mobility Hub, Tiefgarage und Zugang zur zukünftigen U5 entstehen. Darüber sollen Wohnungen mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen gebaut werden.
Vorgesehen sind unter anderem:
- ein Vollsortimenter mit rund 2.500 Quadratmetern Verkaufsfläche,
- ein Discounter,
- ein Drogeriemarkt,
- eine Apotheke,
- ein türkischer Supermarkt,
- weitere Einzelhandelsflächen,
- mehrere Gastronomieflächen.
Außerdem verpflichtet sich der Eigentümer zur Schaffung eines medizinischen Zentrums mit Flächen für:
- Kinderarzt,
- Hausarzt,
- Internisten,
- Zahnarzt,
- Kieferorthopädie,
- Gynäkologie,
- Physiotherapie,
- Logopädie.
Zusätzlich vorgesehen sind:
- eine stationäre Pflegeeinrichtung mit 80 bis 100 Plätzen,
- barrierearmes Wohnen,
- eine Kita mit 100 Plätzen,
- ein Fitnessstudio,
- ein Veranstaltungssaal,
- Caritas-Flächen,
- Flächen für das Jugendamt,
- öffentliche barrierefreie Toiletten.
Auch ökologische Anforderungen wurden festgeschrieben. Die Dachflächen sollen begrünt und mit Photovoltaik ausgestattet werden. Die Neubauten sollen mindestens den KfW-40-Standard erreichen.
Wozu sich der Eigentümer verpflichtet
Die Eigentümergesellschaften verpflichten sich vertraglich zur Umsetzung der Sanierungsziele. Dazu gehören insbesondere:
- Umsetzung des Wettbewerbsergebnisses,
- Realisierung der vorgesehenen Nutzungen,
- Schaffung der Wohnungsbauanteile,
- Einhaltung der Förderquoten,
- sozialverträgliche Modernisierung der Bestandswohnungen,
- Umsetzung der vereinbarten Architektur- und Freiraumgestaltung,
- Herstellung gemeinschaftlicher Flächen,
- Finanzierung sämtlicher Planungs- und Baukosten.
Der Eigentümer muss zudem innerhalb bestimmter Fristen Bauanträge einreichen, mit dem Bau beginnen und das Projekt fertigstellen.
Zum Thema Umzug regelt der Vertrag außerdem:
- Der Eigentümer muss einen Sozialplan aufstellen und finanzieren.
- Die Kosten für die Verlagerung kleinerer Gewerbemieter bis 500 m² sowie des türkischen Supermarktes sollen übernommen werden.
- Für Ärzte, Apotheke oder größere Gewerbemieter finden sich hingegen keine klaren Garantien für dauerhafte Ersatzflächen oder Rückkehrrechte.
Wozu sich die Stadt verpflichtet
Das Bezirksamt verpflichtet sich, die notwendigen sanierungsrechtlichen Genehmigungen zu erteilen – sofern die vertraglichen Verpflichtungen eingehalten werden.
Zudem soll geprüft werden, ob einzelne Maßnahmen über das RISE-Programm gefördert werden können. Außerdem unterstützt die Stadt das notwendige Bebauungsplanverfahren.
Im Vertrag wird außerdem ausdrücklich festgehalten, dass der Stadt ein Vorkaufsrecht zusteht, falls Grundstücke oder Grundstücksteile verkauft werden. Zusätzlich gibt es Regeln gegen unkontrollierte Weiterverkäufe und Anteilsgeschäfte.
Welche Sanktionsmöglichkeiten bestehen
Der Vertrag enthält Vertragsstrafen und Druckmöglichkeiten über das Sanierungsrecht. Genehmigungen können verweigert oder an Bedingungen geknüpft werden. Bei Verstößen gegen bestimmte Verpflichtungen drohen Vertragsstrafen.
Gleichzeitig enthält der Vertrag aber zahlreiche sogenannte Marktlagen- und Wirtschaftlichkeitsklauseln. Bedeutet: Falls einzelne Nutzungen später angeblich wirtschaftlich nicht darstellbar seien, können alternative Lösungen vereinbart werden.
Politische Bewertung
Die Stadt kommt dem Investor massiv entgegen: Mehr Wohnungen, mehr Baurecht, mehr Entwicklungsmöglichkeiten – und damit auch enormes zusätzliches Gewinnpotenzial.
Im Gegenzug verspricht der Investor Ärzte, Pflege, Versorgung und soziale Infrastruktur. Genau das, was Steilshoop seit Jahren Stück für Stück verliert.
Doch genau hier liegt aus meiner Sicht die Schwäche des Vertrages.
Denn trotz der weitreichenden Zugeständnisse an den Investor gibt es keine wirklich harte Garantie dafür, dass bestehende Arztpraxen, die Apotheke oder andere wichtige Versorgungsangebote dauerhaft im Quartier gehalten werden oder ohne Unterbrechung ersetzt werden müssen.
Gerade weil seit Jahren immer mehr Ärzte verschwinden und die medizinische Versorgung bereits heute unter Druck steht, wäre hier deutlich mehr Verbindlichkeit notwendig gewesen.
Aus meiner Sicht ist das deshalb ein vergleichsweise schwacher Vertrag. Vieles steht unter wirtschaftlichen Vorbehalten. Am Ende wird entscheidend sein, ob Bezirk und Senat später tatsächlich bereit sind, die Interessen der Menschen in Steilshoop konsequent durchzusetzen – oder ob erneut Schritt für Schritt Zusagen aufgeweicht werden.
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