Viele Eigentümerinnen und Eigentümer von Häusern auf Erbbaurechtsgrundstücken in Bramfeld, Steilshoop und Farmsen-Berne stehen vor einem massiven Problem: Obwohl energetische Sanierungen politisch gewünscht sind und zahlreiche Förderprogramme existieren, scheitert die Umsetzung häufig an der Finanzierung.
Der Grund: Banken verweigern oft Kredite, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags zu gering ist. Gerade ältere Erbbaurechtsverträge laufen in den kommenden Jahren aus oder nähern sich kritischen Fristen. Damit fehlen vielen Eigentümern die Möglichkeiten, notwendige energetische Modernisierungen wie neue Heizungen, Dämmungen oder Fenstersanierungen umzusetzen.
Der Senat bestätigt dieses Problem nun indirekt selbst. So verweist er darauf, dass die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB) bei Förderdarlehen „regelhaft“ eine Mindestrestlaufzeit des Erbbaurechts von 40 Jahren voraussetzt. Zudem müsse die Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgeschlossen sein. Viele Betroffene erfüllen diese Voraussetzungen nicht mehr.
Zwar existieren Zuschussprogramme, diese reichen in der Praxis aber häufig nicht aus, um umfangreiche Sanierungen vollständig zu finanzieren. Gerade bei größeren Investitionen bleibt oft eine Kreditfinanzierung notwendig – und genau diese scheitert dann an den kurzen Restlaufzeiten.
Besonders kritisch: Der Senat verweist vor allem auf die Eigenverantwortung der Eigentümer. Diese seien vertraglich verpflichtet, ihre Gebäude in gutem Zustand zu halten und notwendige Sanierungen selbst zu finanzieren. Gleichzeitig werden die strukturellen Probleme bei der Finanzierung nur eingeschränkt gelöst.
Immerhin räumt der Senat ein, dass unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitige Verlängerungen von Erbbaurechten möglich sind. Allerdings erfolgt eine reguläre Verlängerung „regelhaft“ erst fünf Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts. Frühere Verlängerungen auf bis zu 40 Jahre kommen nur bei größeren Baumaßnahmen ab 50.000 Euro in Betracht und stehen zusätzlich unter dem Vorbehalt der städtischen Grundstücks- und Flächenentwicklung.
Für viele Eigentümer bedeutet das weiterhin erhebliche Unsicherheit. Wer nicht weiß, ob und zu welchen Bedingungen ein Erbbaurecht verlängert wird, investiert verständlicherweise nur zurückhaltend in teure energetische Maßnahmen. Damit droht ausgerechnet bei den privaten Wohngebäuden ein Sanierungsstau, obwohl gerade der Gebäudesektor eine zentrale Rolle für die Hamburger Klimaziele spielt.
Weitere Informationen des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) zum Thema Erbbaurecht:
Erbbaurechtsbroschüre
Quelle: Bürgerschaftsdrucksache 23/3970
